在“商业＋地产”的组合中，如果说地产是骨骼和肌肉，那么商业便是心脏和血液。随着商业地产与零售连锁主力店合作的日益密切，订单式商业地产发展日益加速。所谓”订单式商业地产”就是在项目规划期引进主力商家，来准确定位项目的规划，这样既可以避免项目开发的盲目性，又能保证项目对主力店的适用性，同时在前期引进了主力店，对项目中小客户的招商可以起到带动作用，从而带动整体商业氛围的形成。万达广场就是 “订单式商业地产”的模式发展代表。大连万达通过强强联手，通过与强势商业品牌联盟，整合优势资源齐头并进，为大体量的万达广场的发展奠定坚实基础，凸显商业气势，缩短了商氛培育期。

万达“订单式商业”的制胜秘籍

大连万达商业地产发展于1999年，在全国首创了商业和地产开发相结合的“订单地产”的全新模式。从第一代单体店、第二代纯商业组合店到今天的第三代城市综合体，自2005年起，万达集团便将这种集城市所有时尚休闲生活为一体的商业模式引入中国，并使之成为其拓展商业疆域、扩充地产版图的一柄利剑，斩将夺旗、四处征战，为万达集团打下了一片大好江山。以上海五角场万达广场为例， 7层的巴黎春天百货大楼，5层HOLA家居广场楼、4层的沃尔玛超市楼、第一食品楼以及万达影城楼，充分体现万达“订单式商业地产”的细节魅力。每个万达广场拥有十几个主力店，将零售、休闲、娱乐、健身、商务、旅游等功能综合在一起，每到一地都将当地的商业设施升级到一流的水准，实现真正的一站式消费。

万达模式的成功就在于订单式的商业模式，万达在不同的城市建立的商业项目都是经过调研，结合政府规划和当地实际消费能力，消费人群以及市场规律而量身打造的。也就是说建立具有当地特色的万达广场。凭借商业业态齐全、规模巨大，对消费者有吸引力，人流量也大，客户消费能力也较高，据统计，万达广场的提袋率高出行业平均标准10%到20%，这也是如此众多的商家成为了万达广场的忠实战友，与之合作并形成战略合作伙伴关系的原因。

“订单式商业地产模式”不是谁都可以复制的

订单式商业地产的“订单”模式，让商家由以前的后期介入转变为前期介入，不仅降低了项目成本，更能照顾到经营者的实际需求，使项目更符合商家的要求，大大降低了商铺的空置风险。目前，订单模式在国外已经相当成熟，但在国内的操作上却还存在一些问题。因为要真正实现商业地产的“订单”模式，需要两个必要条件，一是商业项目必须具有一定的规模和基础，才能有足够的实力吸引品牌商家加盟并保证后期的良好运营；二是开发商要拥有大量的品牌客户资源。以万达集团来说，经过多年积累，品牌资源相当充裕，主力型品牌商家就包括沃尔玛购物中心、巴黎春天百货、HOLA家居、宝大祥青少年购物中心、新华书城等等。正是拥有了这些品牌商家的建店要求，使得万达对“订单”模式操作得心应手。尽管商业地产的开发与零售主力店的连锁是一种双向结合的需求，但是国内很多开发商没有足够的、能够支撑“订单”模式的商家资源，开发商的实力不够，他们不能为商家传递足够有力的信息，同时由于商业地产开发量较大，零售主力店在连锁扩张中有着较大的选址空间，使其在租赁谈判中处于强势地位，凭借着强大的实力和品牌效应，抓住开发商招商步骤滞后的软肋谈判，将租金压得很低，使得开发商处于被动的局面，租赁难以获得预期的收益。另外为了吸引主力店进驻，开发商对一些大型娱乐场所和高档品牌专卖店往往采取前几年租金降低的方式，这就意味着大量流动资金被占据，资金回笼缓慢，如果没有雄厚的资金储备和较强的抗风险能力，实行“订单”模式几乎是天方夜谭。

“订单式商业模式”初期发展被强者独揽

而作为上市房企等巨头大企业能够凭借雄厚资金实力，很容易向订单式商业发展转型。绿地集团就已经与沃尔玛、上影集团、国美电器、上海歌城、美格菲健身等国内外知名商企宣布建立全面战略合作关系，携手践行紧密型、捆绑型等合作模式，向“订单式商业地产”的开发模式过渡。沃尔玛就绿地集团在全国19个城市开发的30个现代服务业项目达成合作意向，打造大型购物超市；上影集团则将入驻绿地集团在上海、济南、成都、长沙、郑州、南昌、无锡、南通等城市开发的13个现代服务业项目，合作面积达到4.48万平方米；国美电器、上海歌城、美格菲健身等分别入驻绿地集团在上海、无锡、南通、南昌、济南等城市开发的5个现代服务业项目，合作面积达到6.28万平方米。

我们有理由相信在竞争越演越烈的商业地产里，“订单式商业地产”将会有更快发展。 “订单”模式绝非不可复制，但也绝非万试万灵。开发商与品牌商家的联合行动在具体实施细节上，还有很多实际问题需要解决，“订单式”商业地产也同样潜藏风险。发展订单模式的战略合作伙伴关系，首先必须立足消费市场，其次必须分析主力店人流，其三必须考评市场竞争，最终实现物业与商业的无缝对接。